一、一级市场回首

1）一级市。。。。嚎谐Ｌ，，REITs供应继续扩容

2025年公募REITs一级市场整体维持扩容节奏。。。。阻止2025年12月22日，，，，中国公募REITs已上市78只，，，，刊行规模（含扩募）2109.25亿元。。。。整年新上市20只，，，，阻止2025年底市场共78只REITs，，，，年度新增召募规模约407.93亿元（对应总召募规模较年头增添24.18%）。。。。从“首发+扩募”口径看，，，，2025年一级刊行合计25个项目、募资479.3亿元，，，，其中首发20个募资407.8亿元、扩募5个募资71.5亿元。。。。

2）资产结构：首单频出，，，，REITs界线一连拓展

2025年市场资产类型继续富厚，，，，泛起了多类标记性“首单/首批”，，，，例如首批两单数据中心REITs（南方万国数据中心REIT和南方滋润科技数据中心REIT）、首单供热管网REIT（国泰海通济南能源供热REIT）、首单农贸市场REIT（易方达华威农贸市场REIT）等；；；；；从已上市资产种别看，，，，笼罩工业园、仓储物流、保租房、消耗、高速、市政环保、能源和数据中心等偏向。。。。2025年首发项目在资产类型上可分为：物流仓储5单、工业园4单、包管房2单、消耗类5单、能源类1单、市政设施1单、数据中心2单等，，，，体现供应侧的多元化。。。。

3）刊行与打新：认购热度高，，，，但收益结构泛起分解

刊行端上，，，，2025年新上市的20只REITs平均刊行溢价率为11.56%，，，，反应刊行阶段市场认购情绪依然较为起劲。。。。但从后续收益结构来看，，，，首发与扩募项目的体现并纷歧致：阻止年尾，，，，以刊行价计，，，，首发的20个项目平均收益为28.37%，，，，其中18个实现正收益；；；；；相比之下，，，，扩募项目在按扩募价测算下的平均收益仅为1.98%，，，，显示扩募阶段的“折价赔偿”相对缺乏。。。。

二、二级市场回首

1）指数体现：整年先扬后抑，，，，倒“V”走势显着

阻止2025年底，，，，中证REITs全收益指数收于1009.84点，，，，整年上涨4.34%，，，，12月环比下跌2.93%。。。。指数从968.67（1月1日开盘）到1009.84（12月31日收盘），，，，年内高点1124.63泛起在6月20日，，，，整体倒“V”，，，，年尾较高点回落约9%。。。。主要系上半年受低利率与“资产荒”驱动走强；；；；；下半年受利率回调、权益市场分流、基本面分解及事务扰动等影响转弱所致。。。。？
？缱什日绽纯矗，，将中证REITs全收益指数、沪深300指数与10年期国债收益率举行指数化处置惩罚后，，，，可以更直观地视察差别资产在统一时期内的相对体现差别。。。。

注：三条曲线均以2025年1月3日为基期举行指数化处置惩罚，，，，用于较量差别资产在统一时期内的相对转变趋势，，，，基期为100。。。。数据泉源：Wind。。。。

2）规模与回报：体量上台阶，，，，收益来自“分派+价钱”

阻止2025年底，，，，公募REITs市场共上市78只产品，，，，总召募规模达2094.96亿元，，，，总市值2184.63亿元，，，，市场体量在一连扩容的同时逐步进入存量竞争阶段。。。。在回报结构上，，，，分红仍是REITs收益的主要泉源：2025年整年共有65只REITs实验分红，，，，合计分红金额凌驾103.45亿元，，，，市场整体加权平均股息率（TTM）为4.94%，，，，较2024年底的5.2%小幅回落。。。。整体来看，，，，在规模扩张与估值波动并存的配景下，，，，REITs投资回报更多体现为“分派+价钱”的组合，，，，而非简单维度的收益。。。。

3）流动性与估值：分解仍在，，，，部分品种重回设置视野

从生意层面看，，，，2025年公募REITs整体流动性较为平稳，，，，但差别产品之间的生意活跃度分解显着。。。。整年算术平均口径下，，，，REITs日均成交额约3.91亿元，，，，区间换手率为0.82%，，，，显示市场并未泛起显着失序，，，，但资金更多集中于少数品种。。。。估值方面，，，，年尾市场平均P/NAV为1.169，，，，较2024年的1.012有所抬升，，，，但并未回到太过亢奋区间；；；；；同时，，，，整年复权后仍有16只REITs处于破发状态，，，，反应二级市场分解名堂仍在延续，，，，也使得部分品种在估值和设置层面重新具备讨论空间。。。。

三、2026年投资战略展望

1）供应端：扩围扩容与商业不动产REITs带来增量预期

从政策与产品系统演进来看，，，，公募REITs的资产规模正从以基础设施为主，，，，逐步向更广义的不动产偏向拓展。。。。商业不动产REITs试点果真征求意见，，，，被市场视为未来一段时间内最主要的增量泉源之一。。。。相关测算显示，，，，若商业不动产REITs化率按1%–3%预计，，，，对应潜在市场空间约0.4–1.5万亿元；；；；；同时，，，，有研究预计，，，，未来4年公募REITs产品数目或增至150只左右，，，，总市值有望抵达5000亿元以上。。。。在供应侧扩围与制度逐步完善的配景下，，，，REITs市场中恒久扩容趋势具备现实基础。。。。

2）资金与供需：短期关注解禁与抛压，，，，节奏比偏向更主要

展望2026年，，，，公募REITs市场在供应一连扩容的同时，，，，短期内可能面临供需节奏错配的压力。。。。一方面，，，，首发与扩募推进使供应端坚持扩张；；；；；另一方面，，，，需求侧受利率波动、解禁窗口开启以及基本面分解等因素影响，，，，阶段性承接能力保存不确定性，，，，市场或泛起供应端与需求端脱钩的情形。。。。一个相对明确的可量化危害点在于，，，，2026年上半年公募REITs解禁规模约141亿元，，，，对应测算抛压约21亿元，，，，且抛压主要集中在一季度。。。。在此配景下，，，，短期市场体现更依赖资金节奏与结构消化能力，，，，而非中恒久偏向判断。。。。

3）投资思绪：从一级套利走向二级精选与结构分解

综合2025年的市场体现来看，，，，公募REITs的收益泉源正在爆发转变。。。。一级市场仍然具备一定赚钱效应，，，，但这种收益更多集中在首发环节，，，，扩募项目的回报显着趋于平庸，，，，纯粹依赖“打新”已难以笼罩所有投资需求。。。。进入2026年，，，，投资思绪更有须要从一级套利转向二级市场的精选设置：一方面，，，，通过股息率和分派稳固性筛选具备防御属性的品种，，，，构建相对稳健的底仓；；；；；另一方面，，，，在市场阶段性波动和供需错配配景下，，，，关注资产类型分解、估值回调后的修复时机以及分红、扩募、解禁等事务带来的生意窗口。。。。整体而言，，，，2026年的REITs投资更磨练结构判断和节奏掌握，，，，而非简朴的周全设置。。。。